「地元の中小vs大手！あなたにピッタリな不動産業者選び」2024.05.13

1. 不動産売却の成功への道：業者選びの重要さ

・高く売るための判断基準の重要性

相場より高く売りたいのは当然の事ですよね。そのためのポイントとして。

【土地の場合】

〇土地のアピールポイントを整理する

売りたい土地の条件を客観的に整理しながら、買い手を見つけやすくなるようなアピールポイントを見つけることも大切です。たとえば角地や南向き、正方形などの整形地は人気が集まりやすく、買い手にとっても大きな魅力となります。

〇土地のメンテナンスを怠らない

土地は時間の経過とともに、雑草が生えたりゴミを捨てられたりして状態が悪化してしまうこともあります。せっかく購入希望者が現れても、現地を見学したときにマイナスの印象を与えてしまえば、売却の機会を逃すことにもつながりかねません。

そのため、売却が決まるまでは定期的に現地を訪れ、状況のチェックや必要に応じたメンテナンスを心がけましょう。

　先に解体して更地にしたり、境界確定測量がされている物件の方が高く売れる事はあります。引渡しが早く出来ますので。ただし、先に費用が掛かります。

【中古住宅の場合】

〇メンテナンスと修繕の重要性

不動産を高く売るためには、メンテナンスと修繕が欠かせません。物件が良い状態であることは、買い手にとって魅力的な要素です。定期的なメンテナンスや必要な修繕を行うことで、建物や設備の劣化を防ぎ、良好な状態を維持することが重要です。屋根や外壁の塗装、水回りの修理、庭やエクステリアの手入れなど、物件全体をきちんと管理することで、査定額の向上につながります。

内装や外装の魅力的な演出は、不動産の印象を大きく左右します。内部では、清潔感を重視し、壁や床の汚れや傷を修正することが重要です。また、広々とした印象を与えるために、不要な家具や物を整理し、スペースを最大限に活用しましょう。外部では、外壁の清掃や塗装、庭や植栽の手入れ、入り口のアクセントなどを考慮し、外観の魅力を引き出すことなどが購入意欲を上げるポイントとなります。

しかし、プロである不動産会社の出す売却査定でも数百万円以上のばらつきがあるのは珍しくありません。

ただ「売却査定＝実際に売れる金額ではない」ことにご注意ください。

査定額だけ高くしておいて、実際にはあれこれ理由をつけて安い売却価格になってしまうような不誠実な業者も少なくない業界です。査定額が一番高い業者に任せるというのは、非常に危険です。

高額な財産である不動産を適正な価格で売ることは、所有者にとって重要な経済的な利益に直結します。また、売却後に新たな不動産を購入する際にも、高く売ることで資金的な余裕が生まれ、理想的な物件を手に入れることの可能性が広がります。

・不動産売却を無事進めるための業者選びのポイント

有名な大手企業だと安心？いえ、それも危険な決め方です。不動産会社は大手ほど営業の数字が厳しいと言われています。

●売り手に寄り添い、時間をかけて親身に耳を傾けてくれる

●相続という事情からの流れをしっかり理解してくれる

●税金のアフターフォローまで長期的な関係性を築ける

●建物の解体・測量、残置物撤去など信頼できる専門の協力業者がいる。

高額な取引だからこそ、「信頼・安心・安全」を重視したいですよね。

2. どのような業者がおすすめ？大手と地元の中小企業の比較

・大手の不動産会社のメリット・デメリット解説

地元の中小企業側の私として、少数精鋭でしっかりやられている同業者様も多く知っているので何とも言えない部分もあるのが正直ですが、私なりにまとめてみました。

メリット

●自社サイトなどを利用した広告宣伝が得意

●ブランド力があり、信頼性が高い

●買い情報を豊富に持っている

●取り扱い件数が多いため、最新動向をいち早く掴める

デメリット

●エリアを限定した場合、情報の深度で地場の不動産仲介会社より劣ることも

●1人の営業マンの担当する物件数が多く、どうしても売上の数字が目的になりがち

●移動や組織変更もある為、担当者が代わり内容が引き継がれていない事もある

●大手は会社の維持経費がかかるため、仲介手数料が大きくなる物件を好みます。総額が小さい物件は、断られる

・地元の中小不動産会社のメリット・デメリット解説

メリット

●経験を得て独立された方も多く、実力がある方が多い

●地域に根差した独自情報やネットワークを持っている

●売り手の立場になって、親身に相談に乗ってもらいやすい

●買い手情報が限られることが多いという事情もあり、片手仲介に徹してもらいやすい

デメリット

●自社サイトなどを利用した広告宣伝は大手より弱い

●地元でしか、ブランド力が通用しない

●買い情報や最新動向に関する情報が少ない

●賃貸の仲介や管理を専門にしていて、売買の経験のないところも

大手や中小に関係なく売主に不利益となる、両手仲介を目的とした「囲い込み」が常態化している不動産業者も中にはいますのでご注意ください。

3. 一括査定サービス活用法：複数の業者から無料査定を受ける

・一括査定サービスの安全性と信頼性

一括査定サービスは、不動産売却に関する情報を提供し、複数の不動産会社に査定を依頼できる便利なツールです。しかし、その安全性と信頼性についてはいくつかの要素に注意する必要があります。

安全性:

プライバシー保護: 一括査定サービスを利用する際は、個人情報の取り扱いに注意が必要です。信頼できるサービスを選び、個人情報が適切に扱われることを確認しましょう。

セキュリティ対策: オンライン上で不動産情報を提供する場合、安全な通信環境を確保する必要があります。SSL暗号化などのセキュリティ対策が行われていることを確認しましょう。

信頼性:

提携不動産会社の選定基準: 一括査定サービスが提携している不動産会社の信頼性を確認しましょう。ブランド力の高い会社ばかりではなく、実績や評判の良い不動産会社と提携しているサービスを選ぶと安心です。

複数の査定結果の比較: 「金額の高い売却査定＝実際に売れる金額ではない」ことにご注意ください。相場に詳しい不動産会社や地域に精通した会社の査定結果を比較し検討すると良いでしょう。

そして、不動産一括査定には「訪問査定」と「机上査定」の２つの種類があります。 訪問査定は実際に現地に訪問して価格査定を行い、机上査定は直接訪問せず、過去の成約データや事例などをもとに価格査定を行います。まずは不動産会社と会わずに価格が知れる「机上査定」で価格を知りたい方が多いかと思われます。

 以上のポイントに留意しながら、信頼できる一括査定サービスを利用することで、不動産売却に関する情報を効率的に収集し、適切な売却プランを立てることができます。

・インターネットを利用した一括査定の効果

不動産売却におけるインターネットを利用した一括査定は、効果的な方法です。以下にいくつかの効果をご説明します。

➀時間と手間の節約: 一括査定サイトを利用することで、複数の不動産業者に査定依頼をする手間が省けます。また、各業者と一つ一つ交渉する必要もありません。一括査定サイトに必要な情報を入力するだけで、複数の業者から査定額を取得することができます。

②査定額の比較: 一括査定サイトを利用することで、複数の業者からの査定額を簡単に比較することができます。これにより、より公正な査定額を把握し、最良の条件で売却できる可能性が高まります。

③競争促進: 複数の業者が同時に査定を行うことで、競争が生まれます。競合業者同士が競争することで、査定額のアップや付帯サービスの提供など、より良い条件を引き出せる可能性があります。

④査定業者の選択肢の拡大: 一括査定サイトでは、地域や条件に合った複数の不動産業者が登録されています。これにより、従来の方法では気づけなかったような優良業者や新興業者とも出会うことができます。多様な査定業者の選択肢を持つことで、より適切な業者と契約することができます。

ただし、一括査定サイトを利用する際には注意点もあります。信頼性の高いサイトを選び、個人情報の安全性に配慮することが重要です。

つまり、インターネットを利用した一括査定は、不動産売却において効果的な手法であり、多くのメリットがある一方で、注意点も押さえなければなりません。

4. 不動産売却の契約形態：どれが最適？メリットと注意点

・独占専属専任媒介契約とは？メリット・注意点をチェック

【メリット】

➀無駄な競合を避けることができる: 専属専任媒介契約では、一つの業者のみが物件の販売を担当するため、他の業者との競合を回避することができます。これにより、業者が熱心に販売活動に取り組み、より高い売却価格を実現する可能性があります。

②専属専任媒介業者の専門知識や経験を活用できる: 専属専任媒介契約を結ぶことで、業者は販売に集中し、販売戦略の立案や適切な価格設定を行うことができます。また、専門知識や経験を持った業者がサポートし、スムーズな売却が期待できます。

③媒介手数料の割引や特典が受けられる: 専属専任媒介契約では、業者との長期的な関係性が構築されるため、媒介手数料の割引や特典が受けられる場合があります。これにより、経済的な面でも優遇されることがあります。

【注意点として】

➀物件の販売に限定される: 専属専任媒介契約では、一つの業者に販売を委託するため、自分で買主を探すことができません。販売期間や条件によっては、他の業者との査定や取引を行えないため、機会損失となる場合があります。

②業者の選定が重要: 専属専任媒介契約を結ぶ業者の選定が重要です。業者の信頼性や実績、専門知識やアプローチ方法などをよく考慮し、慎重に選ぶ必要があります。適切な業者を選ばないと、売却価格の低下やスムーズな売却が阻害されることがあります。

③解約に制約がある: 専属専任媒介契約では、特定の期間内に解約すると違約金が発生する場合があります。また、買い手が見つかった後の解除にも条件がつくことがあります。そのため、契約内容や業者との関係をよく確認し、解約に関する制約を理解しておく必要があります。

契約を検討する際には、自身の目的や条件に合わせて適切な契約形態を選択することが大切です。

・専任媒介契約の特徴とメリット・デメリット解説

　専属専任媒介契約との違いとして、専任媒介の場合は依頼者自身が、自分で取引相手(顧客)を探して取引することは可能です。それ以外は変わらないと理解して頂いて良いと思います。

　どちらにしても、事前にいくつかの不動産業者とお話をして納得してからお願いしてください。相性もありますから。

5. 最後に重要なポイント：相場価格を把握して損をしない方法

・相場価格について知っておきたい基本知識

不動産売買において相場価格を知ることは非常に重要です。以下に基本的な知識をご説明します。

➀地域の相場価格を調べる: 同じ地域の似たような物件の売却価格を調べることで、地域の相場価格を知ることができます。不動産ポータルサイトや地域の不動産業者のウェブサイトで過去の売却価格データを調べることができます。

②売却物件の特徴を考慮する: 物件の広さ、築年数、設備や仕様など、売却物件の特徴も相場価格に影響を与えます。同じ地域でも物件ごとに価格にばらつきがあるため、自身の物件の特徴を考慮して査定額を見積もる必要があります。

③専門家と相談する: ストレートに不動産業者に相談することも有益です。彼らは地域の市場動向や類似物件の売却事例を知っているため、適切な相場価格の見積もりをしてくれます。

④市場の動向を調べる: 不動産市場は常に変動しています。経済状況や地域の発展などが価格に影響を与えますので、最新の市場動向を調べることも重要です。ニュースや統計データ、不動産関連のウェブサイトなどから情報を収集しましょう。

不動産市場は個別の要素や状況によって大きく変動するため、専門家との相談や市場調査を行うことをおすすめします。

・不動産売却における査定価格と相場価格のギャップ対策

不動産売却における査定価格と相場価格のギャップが生まれることはよくありますが、いくつかの対策があります。以下にいくつかの提案をさせていただきます。

➀複数の不動産業者に査定を依頼する: 不動産業者によって査定額は異なることがあります。複数の業者に査定を依頼し、その結果を比較することで、相場価格に近い査定価格を把握することができます。

②不動産の魅力を引き出す: 売却物件の魅力を最大限に引き出すことで、相場価格に近い価格を実現できます。例えば、物件の修繕やリノベーション、庭の整備などを行うことで、買主に魅力的な印象を与えることができます。

③専門家の意見を参考にする: 不動産業者やコンサルタントに相談することも有効です。彼らは市場のトレンドや価格動向に詳しいため、相場価格に近い売却価格を提案してくれることがあります。

これらの対策を組み合わせることで、査定価格と相場価格のギャップを縮め、より適切な売却価格を導き出すことができます。ただし、相場価格は市場の状況や需要によって変動するため、常に最新の情報を把握し、柔軟に対応することも重要です。

6. まとめ：不動産売却に成功するための業者選びのコツ

不動産売却に成功するためには、適切な不動産業者を選ぶことが重要です。以下は業者選びのコツです。

➀評判を調べる: 不動産業者の信頼性や実績を知るために、評判を調べてみましょう。友人や近所の人からのアドバイスも参考になります。

②専門知識と経験を持つ業者を選ぶ: 不動産市場や法律の変更に詳しい業者を選ぶことが重要です。適切な価格設定や契約書の作成など、専門知識と経験がある業者はスムーズな売却をサポートしてくれます。

③複数の業者と面談を行う: 複数の業者と面談を行って、査定額や提案内容を比較することで、自分に合った業者を選ぶことができます。プロの視点からのアドバイスも参考にしましょう。

④契約条件を確認する: 不動産業者ごと契約条件が異なる場合があります。事前にしっかりと確認し、自分に合った条件で契約できる業者を選びましょう。

これらのポイントを考慮しながら、信頼性の高い業者を選ぶことで、不動産売却の成功に近づくことができます。